Un crédito hipotecario de $3,9 millones tomado en junio de 2018 equivale hoy a $335,5 millones, según la unidad de ajuste pactada. Mientras tanto, los salarios crecieron un 32,9% menos que esa unidad, profundizando la brecha que ningún gobierno corrigió.
La cifra surge de un análisis publicado por Ámbito, que tomó como ejemplo un préstamo de $3.900.000 otorgado el 26 de junio de 2018. En ese momento, el capital se expresó en 160.824,74 UVA, ya que cada unidad valía $24,25. Hoy, con la UVA en $2.086,45, el mismo capital asciende a $335.552.778,77.
La Unidad de Valor Adquisitivo fue creada por la ley 25.827 e instrumentada por el Banco Central mediante las comunicaciones “A” 5945 y “A” 6069 de 2016. Su valor inicial se fijó en $14,05 al 31 de marzo de 2016, representando el costo de construcción de una milésima parte de un metro cuadrado de vivienda, promediado en distintas ciudades del país.
La intención original era que el crédito se midiera en “ladrillos” y no en pesos, permitiendo tasas más bajas y cuotas iniciales accesibles para familias de ingresos medios. Entre 2016 y 2018 se otorgaron más créditos hipotecarios que en la década anterior.
El problema radica en el mecanismo de actualización: la UVA se ajusta por el CER, que sigue al índice de precios al consumidor. Así, la deuda se indexa por precios, pero la cuota se paga con salarios. Cuando los salarios crecen por debajo de la inflación, la deuda se vuelve más pesada en términos reales.
Según el RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables), entre junio de 2018 y agosto de 2026 la UVA subió 8.503,92%, mientras que los salarios aumentaron 6.373,00%. Es decir, la unidad de ajuste le ganó al salario por 32,92 puntos porcentuales.
En términos prácticos, una cuota que al inicio representaba el 25% del ingreso familiar hoy compromete un tercio más de ese ingreso, sin que el deudor haya cambiado su situación laboral o tomado más deuda. Simplemente, el índice que ajusta la deuda corrió más rápido que el que actualiza los sueldos.
La comparación con los alquileres tampoco favorece al sistema UVA. En el segundo trimestre de 2026, el alquiler promedio de un dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires fue de $764.485 mensuales, con una suba interanual del 31%. El promedio general de las publicaciones aumentó 32,6%, mientras que el IPC porteño varió 32,7%.
Los alquileres corren prácticamente a la par de la inflación, lo que significa que el inquilino enfrenta el mismo problema que el deudor hipotecario: un costo de vivienda que se ajusta por precios, mientras su salario queda rezagado. La diferencia es que el inquilino puede mudarse a una vivienda más pequeña, mientras que el deudor no puede reducir su deuda.
La morosidad de los créditos hipotecarios UVA sigue siendo baja en términos comparativos: en febrero de 2026 se ubicó en 1,4%, frente al 10,6% de las tarjetas de crédito y el 13,7% de los préstamos personales. Sin embargo, la tendencia es preocupante: ese 1,4% viene de un piso histórico de 0,3% y acumula seis meses consecutivos de aumento, triplicándose en el período.
El aumento de la mora hipotecaria no significa que el problema recién comience, sino que el resto del presupuesto familiar ya se agotó. Según datos citados en el análisis, la carga mensual de los servicios de deuda de las familias equivale al 24,1% de la masa salarial, contra menos del 9% hace dos años. La mora de las personas físicas trepó al 16,1%, frente al 3,5% de las empresas.
El sistema UVA fue creado por el gobierno de Mauricio Macri en 2016, sin cláusulas que vincularan la cuota al ingreso, pese a que la experiencia chilena con la UF (desde 1967) y la historia argentina del circular 1050 aconsejaban preverlo. Durante la pandemia, el gobierno de Alberto Fernández congeló las cuotas, pero los congelamientos no anulan el ajuste: lo posponen y lo capitalizan, dejando a muchos deudores en peor situación al salir.
El gobierno actual logró reducir la inflación a 2,1% en julio, con un acumulado anual de 19,3%, lo que desacelera el despegue de la UVA respecto del salario. Sin embargo, en casi dos años no se dictó ninguna norma que corrija el diseño original: no hay tope de relación cuota-ingreso, ni mecanismo de recálculo, ni seguro de desempleo, ni recomposición para quienes arrastran el desfasaje 2018-2024. Se relanzó la línea con el mismo mecanismo, sin correcciones.
El análisis propone tres medidas concretas: un tope de esfuerzo, para que la cuota no supere el 30% del ingreso del deudor, con el excedente diferido al final del plazo; un índice mixto, que tome el menor entre la variación del CER y la del RIPTE; y mayor información, exigiendo que la solicitud de crédito muestre proyecciones de la cuota bajo distintos escenarios de inflación y salario, con firma del tomador, tal como lo establece el artículo 4 de la ley 24.240.
La UVA no es un monstruo en sí misma, sino una herramienta que midió bien el ladrillo y mal el sueldo, y que nunca fue corregida. La deuda creció 86 veces desde 2018, mientras los salarios aumentaron 64 veces, dejando una brecha que ningún gobierno se animó a desactivar.
