El Concejo Deliberante de Yerba Buena avaló la factibilidad urbanística para un complejo de 10 bloques habitacionales sobre avenida Perón esquina Bernabé Aráoz, una votación que se partió en dos y debió resolver el presidente del cuerpo, Javier Jantus. La oposición cuestionó la falta de infraestructura para un desarrollo de esa envergadura.
El emprendimiento es impulsado por la firma Castillo S.A.C.I.F.I.A. y se asienta sobre un predio de 160.002 metros cuadrados, dividido en cuatro manzanas. En una de ellas se proyectan los 10 bloques, con acceso único controlado y una calle interna de circulación protegida por un cerramiento perimetral, configuración que el dictamen de las comisiones de Obras Públicas y Planeamiento Urbano y de Peticiones, Poderes y Legales describe como una urbanización especial.
Los concejales Walter Aráoz, Rafael Olea, Mercedes Moraiz y Álvaro Apud fueron quienes advirtieron sobre los contratiempos del proyecto.
Los incumplimientos que reconoce el dictamen
El dictamen, firmado el 24 de agosto por Agustina Simón Padros, Franco Marigliano, Mauricio Argiró, Gabriela del Valle Garolera y María de Lourdes Decoud Griet, admite una serie de incumplimientos respecto de las exigencias del Código.
Sobre una superficie útil de 133.454 metros cuadrados, la normativa exige una cesión de espacios verdes del 12%, equivalente a 16.014 metros cuadrados. El proponente ofreció 14.299 metros cuadrados, lo que arroja un faltante de 1.715 metros cuadrados que las comisiones exigieron completar en etapas posteriores.
El texto también reconoce un déficit de 34 módulos de estacionamiento sobre los 434 exigidos por el artículo 260 inciso 1.I del Código de Planeamiento Urbano —a razón de un módulo cada 60 metros cuadrados de superficie cubierta—, ya que se previeron solamente 400.
La brecha es mayor en cocheras de cortesía: sobre 252 unidades habitacionales proyectadas corresponden 84 módulos conforme el Código, y el proyecto prevé únicamente 36, un déficit del 57%. Las comisiones calificaron ambas exigencias como de cumplimiento estricto, sin excepción discrecional ni compensación por convenio, y las fijaron como condición para la aprobación del anteproyecto y del proyecto definitivo.
Pese a ello, con base en los informes favorables de las direcciones de Medio Ambiente, Tránsito y Planeamiento Urbano, las comisiones recomendaron aprobar el proyecto de resolución, que finalmente obtuvo dictamen positivo del cuerpo.
La crítica de Decoud: “una excepción encubierta”
La concejal María Decoud, una de las firmantes del dictamen, cuestionó el resultado de la votación y la política urbanística del Departamento Ejecutivo. Explicó el alcance del voto de los opositores: “Nosotros no votamos ni en contra ni a favor de los proyectos que llegan con factibilidad positiva. El Código ahora nos sacó la potestad de ordenarle al Ejecutivo que haga las cosas como corresponde en base al Código. Lo único que hacemos es un proyecto de resolución pidiéndole que revea las condiciones, sugiriéndole. Esa es la palabra: le sugerimos, ya no le podemos ordenar”.
Sobre el proyecto de Castillo, precisó los motivos de su rechazo: “Estoy en contra de las torres de Castillo porque el Ejecutivo, al haber duplicado la densidad y el factor de ocupación del terreno, generó que vaya a haber el doble de gente que puede vivir respecto del Código anterior, con la misma infraestructura que tenemos hace años”.
La concejal también apuntó contra el mecanismo de cesión de espacios verdes utilizado por el Ejecutivo: “El Código dice que uno puede donar insumo solamente si tiene terrenos de menos de 20.000 metros cuadrados. La discusión es que ellos mismos están rompiendo el código”.
En cuanto al déficit de cocheras, sumó una pregunta sobre el impacto en el tránsito de la zona: “Este proyecto prevé casi 200 estacionamientos menos. Si se llena el complejo, todos esos autos, ¿dónde van a estar? Si el código lo prevé, ¿por qué el ejecutivo no lo hace cumplir y le da una factibilidad positiva?”.
Para la edil, la distinción entre factibilidad positiva y negativa es central en la discusión: “La factibilidad positiva es cuando uno cumple con todo. Cuando no cumple con todo, lo que dice el código es una factibilidad negativa, y de ahí llegaban las excepciones que teníamos antes. Mi conclusión es que esto es una excepción encubierta”.
Decoud extendió su crítica al Código de Ordenamiento Urbano vigente, que calificó de perjudicial para el desarrollo de viviendas unifamiliares en la zona: “Es una vergüenza que en esa zona no se puedan hacer barrios abiertos ni viviendas unifamiliares, y que solo se le exija al desarrollador construir en altura, porque ni siquiera puede hacer un barrio cerrado de viviendas unifamiliares”.
De todos modos, aclaró hacia dónde apuntaba su reclamo: “No es contra el desarrollador. Es un enfrentamiento al Departamento Ejecutivo, que no hace cumplir un Código donde se duplicó la cantidad de personas que puede haber en un terreno, sin ningún estudio”.
Las condiciones que deberá verificar el Ejecutivo
Según lo resuelto por el Concejo, el Departamento Ejecutivo deberá requerir al desarrollador que complete la superficie de cesión de espacios verdes, verificar que la donación de las calles internas quede formalizada antes del inicio de obra y garantizar el cumplimiento estricto de los módulos de estacionamiento y cocheras de cortesía como condición previa a la aprobación del anteproyecto y del proyecto definitivo.
